부동산에서 가장 중요한 "소유권에 중요성"

부읽남에 나온 사연입니다

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안녕하세요.
2017년 전세 살지 말라는 유튜브를 보고 나서 2019년에 결혼하면서 집을 바로 매매한 덕분에 주택 고민을 덜었습니다.
현재 상황에 대해 말씀드리면 저희는 19년에 주담대+남편 저 각각 신용대출을 받아 영끌하여 마용성 구축 20평대 집을 마련하였습니다.
(저희 신세에 비해 매우 과분한 집입니다.)

19년 당시 초반만 해도 조정장이었고 직전에 집값이 많이 오른 탓에 주변에서도 이제 고점이라고 이야기를 많이 하셔서 당연히 전세로 들어가려 했습니다만, 그해 여름부터 한 달 사이 갑자기 전세가 5천만 원씩 오르는 걸 보면서 아차 싶어 매매로 눈을 돌렸습니다.

운이 좋은 건지 덕분에 결혼후 주거 안정을 찾을 수 있었습니다.
근데 문제는 19년에 집을 사고나서 부동산 규제도 늘어나고 다주택자의 길로 가기도 쉽지 않고, 그렇다고 상급지로 갈아타자니 15억 대출 규제가 있어서 올라가기도 쉽지 않은 상황입니다. 아무리 소유권의 중요성이 있다고 하더라도 굉장한 부담이 있습니다.

따라서 남은 돈은 주식으로 불리고, 그다음에 부동산을 노려야지 하고 우량주에 돈을 넣었는데 아시다시피 삼성전자도 고점 대비 많이 하락했고, 특히 이번 대폭락으로 마음이 무겁습니다. 그래서 저는 지금 상황에서 부동산, 주식투자도 어려울 것 같으니 남아있는 주담대나 신용대출 원금이라도 갚는 게 어떨까 생각하고 있습니다.

근데 남편은 아직 금리가 싸고 (주담대는 초기 5년 고정금리로 상환중), 대출을 갚아버리면 지금처럼 대출규제가 강화된 상태에서 추가로 대출받기가 어려 워지며 투자 기회가 생겼을 때 투자할 수 없다며 대출을 갚는 부분에 있어서 회의적입니다.

정리하자면
1) 주담대 & 신용대출 원금 갚는다- 금리가 오르고 있는상황, 현재와 같은 조정장에선 나은 대출원금을 갚아 이자 부담을 낮춘다.

2) 부동산 & 주식 등 투자금을 남겨 놓는다. - 대선 이후 상황이 바뀔 수도 있다. 또한 지금과 같은 대출규제상황에서 신용대출을 갚고 다시 받긴 어렵다. 기회가 있으면 바로 투자할 수 있도록 어느 정도 여유분을 남겨놔야 한다.

저 주위에 저같이 패닉바잉한 30대 분들이 엄청 많습니다. 저저처처럼 주담대+영끌로 마련하다 보니 한 달에 200만원(주담대+신용대출)
정도의 이자비용이 들어갑니다.

주거는 안정되었지만 월세 사는 것과 다름없을 정도로 주거비용이 커서 고민이신 분들이 많은 것 같습니다.

지금이야 아기가 없어 맞벌이 중으로 다행히 주거비용을 커버하지만, 제가 애기를 낳아 육아휴직이라도 들어가면 1년간은 벌이도 없고 애기 키우는 비용까지 생각했을 때 어떻게 해야 할지 막막합니다.

주거비용 생활비가 거의 전부다 보니 저축액도 거의 없어 노후도 걱정되는 상황입니다.
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사실 저 시기에 마용성에 영끌로 들어간 사람들은 성공한 투자임에도 불구하고 그 나름의 스트레스를 받고 있는 것으로 보입니다.
그래서 저는 많은사람들이 생각하는 이상한 계산법 2개를 설명드리려고 합니다. 이 두가지 계산법을 고치면 스트레스는 조금 사라질수도
있다고 생각합니다.



1. 대출이 없어야 내집이다 하고 생각하는 사람들이 많다
15억짜리 집에 9억대출로 들어가면 이거나 월세나 똑같네 하는 사람들이 있고
반대로 15억집에 현금15억으로 거주하고 있으면 이제야 내 집이네 하는 사람들이 엄청 많다네요.
근데 이건 틀린 개념입니다. 내가 15억 다 내고 집을 사면 이자는 아끼지만 대출9억으로
다른걸 할수 있는데 그 기회비용을 완벽히 날리고 있는 것입니다.
절대 월세 사는것과 같지 않습니다. 이 전제를 증명하려면
진짜 월세사는 친구에게 가서 집을 샀는데 월세내는거랑 다를바 없어 너랑 똑같아 라고 물어보세요, 아마 뺨맞거나 손절당합니다.

소유권

소유권을 소유하는것이 얼마나 중요한것인지 설명하는 대목입니다.
소유권이 있기때문에 시세차익이 있고 거기서 거주할수 있는건데 그것들 다 무시하고 월세랑 다를바 없다는건 착각입니다.
19년도에 8억이였던 집이 22년에 14억이 되었습니다.
소유권이 있기 때문에 시세차익이 생길수 있는겁니다.


2.'원금 갚느라 힘들어'계산법
이자내는게 월세랑 비슷하다고 하는데 우리나라는 대부분 원리금 균등상환이기 때문에 사람들이 원금을 갚느라 힘들어요 는 말이 안됩니다,
원금을 갚는것 자체가 저축하는 중 이기 때문입니다. 절대 이자만 내면서 살아가는 구조가 아닙니다.
원금을 내는건 이자를 내는게 아닌데도 이자 내느라 힘들어요 라는것은 성립이 안됩니다,
200을 내고 있다면 원금은 60정도 될것입니다. 그리고 소유권을 얻기위한 비용을 내는거라고 생각하면 됩니다,
너무 아깝다고요? 그러면 전세돌리고 대출 다 갚아버리면 됩니다. 이자낼 부담이 없죠.

아내분과 남편분은 입장차이가 있는거 같은데
제일 좋은건 1주택자 갈아타기입니다 , 실거주 까지 하셨으면 비과세 일텐데 갈아타기가 가장 좋은것 같지만,
문제는 연봉이 두분이 합쳐서 세전1억입니다. 맞벌이기준으로 세전1억이면 지금 집도 비쌉니다,
게다가 마용성중 하나 마포에 실거주 하고있으면 굉장히 편하거든요, 근데 이걸 포기해야 되거든요.
난 지금 잘살고 있는데 월세로 옮기고 전세끼고 15~20억을 산다? 연봉 세전1억인데? 15억 17억 20억은 부담이란 말이죠.
이게 감당 되는지를 먼저 확인해야되고, 리스크를 확인해야 합니다.

두번째는 2주택을 할수도 있습니다 , 비규제지역 2주택 투자를 시작하면 됩니다.
1주택규제 2주택비규제로 하면 세금적인 문제로 그렇게
힘들지는 않을겁니다. 하지만 ,, 비규제지역이요 ..? 서울에서만 살아봤는데 ...

이렇게 둘다 안되시면 부동산이 아닌것에 투자를 해야되죠, 1주택 갈아타기? 아닌것같아.. 2택주투자? 이건 더 아닌거같아..
주식으로 가자 ! 국내주식? 음 이건 아닌거 같아.. 미국 지수 추종ETF로 가자 ! 이렇게 투자로 가신거 같아요.

장기적으로는 우상향하는 곳이니깐 꾸준히 투자하면 좋을것이라고 보지만 단기적으로는 변동이 심하기때문에
이것조차 자신이 없으시면 대출 갚는것도 또 하나의 방법입니다.

영끌을 한다는 의미는 "미래를 당겨쓴다" 라는 의미 이기도 합니다. 당겨서 썼으면 반납하는겁니다.
금액을 불려서 나중에 반납하면 좋지만 , 당장의 투자를 할곳이 없거나 공부가 미숙하면 대출을 먼저 갚아도 괜찮습니다.
이분들은 이제 리스크가 높은 구간대로 왔습니다. 1주택으로 13~14억까지 왔으면 운으로 올수있는 범위내에선 최대로 왔거든요
이제부터는 실력구간입니다. 대출 종부세 취득세등 그래서 그냥은 못하고 꼭 공부를 하고 주식으로 가든 코인으로 가든 1주택으로가든 2주택으로 가든
공부를 열심히 해보고 다 자신이 없다? 그러면 대출을 갚는것도 좋은 선택이다 . 입니다.

방법은 많습니다. 각자의 리스크와 감당할수있는 그릇 내에서 최대한 효율을 내는게 중요하다고 생각합니다.
하락장을 기다리며 월세살이를 하는 부부든 , 영끌을해서 이자를 내며 갈아타기를 기다리는 부부든 다들 나중에는
소유권을 가진 최고의 집을 가지기 위해 고군분투하는 하나의 여정이라고 생각합니다.
다들 화이팅 입니다 .